ITE. La inspección tecnica de edificios será obligatoria a partir de 1 de enero de 2015

La esperada ITE, conocida como ITV de los edificios, ya ha sido aprobada en Palencia. El ayuntamiento la aprobó en sesión del 20 de marzo de 2014, con el nombre de "Ordenanza Municipal Reguladora del Informe de Evaluación de edificios. Lo que conoceremos como IEE .Además de la propiamente dicha ITE, integra normativa de eficiencia energética y de accesibilidad, y en este sentido Palencia, será pionero en Castilla y León. Dependiendo de la antigüedad del edificio, a partir de 1 de enero de 2015, y progresivamente los más nuevos, irán pasando obligatoriamente esta inspección, y el resultado de la misma, será ejecutado por los propietarios de los inmuebles. La inobservancia de la norma, llevará, de oficio, que la inspección sea pasada por el Ayuntamiento, y las comunidades, sancionadas. En la pagina web del Ayuntamiento de Palencia pueden encontrar la ordenanza completa. Su publicación en el BOP de 6 de junio de 2014, supone su entrada en vigor.

Aprobada la ley que permitirá a las compañías telefónicas expropiar azoteas para colocar antenas de telefonía móvil

Desde la publicación en el BOE de la nueva Ley General de Telecomunicaciones (Ley 9/2014, de 9 de mayo), han surgido importantes críticas del colectivo de Administradores de Fincas a la posibilidad de expropiación forzosa de cubiertas y terrados de edificios para servicios de comunicaciones electrónicas. Así, el pasado 20 de mayo, el Consejo General de Administradores de Fincas de España hacía público un comunicado en el que se indicaba lo siguiente: “El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas considera que la nueva Ley de Telecomunicaciones, en vigor desde el pasado 9 de mayo, atenta contra uno de los principios básicos de un estado de derecho, como es la propiedad privada, al posibilitar la expropiación forzosa de cubiertas y terrados de edificios para servicios de comunicaciones electrónicas en el Capítulo II, sección 2.ª, artículos 29 a 33, que regula el derecho de ocupación de la propiedad privada. En estos artículos se da carta blanca a los operadores para que puedan disponer de estos espacios privativos sin que tengan que obtener licencias de obras ni realizar estudios de impacto ambiental, que sí eran necesarios con la anterior normativa. Solo se requiere un plan de despliegue o instalación de red en la zona que posibilite el permiso del Ministerio de Industria para colocar la antena en la azotea elegida por la operadora”. Proseguía dicho comunicado advirtiendo que la nueva legislación no atendía al Principio de Precaución establecido en la Ley 33/2011, de 4 de octubre, General de Salud Pública, así como lo “incomprensible” que resultaba que la nueva Ley General de Telecomunicaciones “no valore otro riesgo que asumen los propietarios de los edificios ante la instalación de este tipo de antenas, que suponen un sobrepeso excesivo para la estructura del inmueble y que conducirá a un deterioro no solo de los pisos más próximos a la cubierta, sino también de todo el edificio, además de los perjuicios para los propietarios de las viviendas más cercanas al cableado eléctrico, que verían como su inmueble se deprecia por esta circunstancia de obligado cumplimiento normativo”. Partiendo del reconocimiento a la siempre loable e importante labor del CGAF en la defensa de los intereses de los propietarios de los edificios y Comunidades administradas, creemos oportuno señalar que, en nuestra opinión, gran parte de los motivos de preocupación y crítica que se vierten en dicho comunicado, si bien pudieran ser reales, en ningún caso, consideramos, que sean novedosos o imputables a la nueva normativa. La posibilidad de expropiación (o constitución de servidumbre forzosa de paso) para la instalación de infraestructuras de redes públicas de comunicaciones electrónicas contemplada en el art. 29 de la nueva Ley General de Telecomunicaciones de 2014, ya venía incluida en las predecesoras normas sobre la materia. En efecto, la hasta hace pocas fechas vigente, Ley 32/2003, de 3 de noviembre, General de Telecomunicaciones –SP/LEG/2601–, preveía esta misma habilitación a las operadoras para ser beneficiarias de la expropiación de la propiedad privada (véanse los arts. 27 y ss.); lo mismo ocurría con el Real Decreto 424/2005, de 15 de abril, que aprobaba el Reglamento sobre las condiciones para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas, el servicio universal y la protección de los usuarios (SP/LEG/2972). Pero, yendo más allá, vemos que incluso la Ley de Telecomunicaciones del año 1998 (Ley 11/1998, de 24 de abril) ya recogía igualmente este privilegio de expropiación (arts. 46 a 48). No concluimos, por lo tanto, que la nueva legislación debiera constituir una nueva preocupación en este sentido. La expropiación de terrazas o azoteas para la instalación de redes de telecomunicaciones, al igual que cualquier otra expropiación forzosa, está dotada de una serie de garantías procedimentales y de fondo recogidas en la legislación específica sobre la materia (Ley de Expropiación Forzosa de 1954 –SP/LEG/3840–, y su Reglamento de 1957 –SP/LEG/4606–), entre ellas, la posibilidad de comparecer en el expediente y oponerse por razones de fondo o forma a la necesidad de la ocupación. Además, tanto en la nueva normativa como en sus antecedentes legislativos, la expropiación o constitución de servidumbre forzosa se contempla como una posibilidad excepcional, “siempre que no existan otras alternativas técnica o económicamente viables” y “en la medida prevista en el proyecto técnico” que obligatoriamente deben presentar las operadoras. Es por ello que entendemos que, siendo una posibilidad prevista ya desde el año 1998, sujeta a un procedimiento garantista como cualquier otra expropiación de bienes o derechos, configurada con carácter excepcional y al que, además, no nos consta que las operadoras hayan tenido que recurrir en estos años, el motivo de alarma pudiera quedar algo sofocado. No obstante lo dicho, es cierto que el Consejo General de Administradores de Fincas advertía, con toda razón, que la nueva normativa (en este caso sí, al contrario que en la regulación anterior) no exige la previa obtención de licencias de obras; pero, como pone de manifiesto la propia exposición de motivos de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones, esto se debe al paulatino proceso de “simplificación administrativa” impuesto desde las instituciones comunitarias, e iniciado en España con la famosa Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su Ejercicio (más conocida como Ley Ómnibus), que incorporó al derecho español la Directiva 2006/123/CE y la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a aquella. En efecto, la necesidad de liberalización de los servicios y eliminación de trabas administrativas de acceso ha ido provocando la paulatina sustitución del régimen de licencias (técnica basada en la previa autorización) por un régimen de comunicación previa y declaración responsable, que no supone el incumplimiento de la normativa vigente, sino su control a posteriori. De hecho, en el ámbito de las instalaciones radioeléctricas utilizadas para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas, la eliminación de la licencia previa ya se había puesto en marcha con la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de Medidas Urgentes de Liberalización del Comercio y de Determinados Servicios (SP/LEG/10708). Así, García Garro, M.ª Aranzazu ("Comunicación previa, declaración responsable y licencias urbanísticas y de actividades", de mayo de 2013, SP/DOCT/17475) indicaba “Hasta el momento parecía que la autorización previa era la única técnica de intervención administrativa, y no es así; existen técnicas de intervención administrativa a priori y otras a posteriori. Entre las primeras, junto con la autorización administrativa previa, se encuentran la comunicación previa y la declaración responsable como una alternativa más favorable a la libertad, en tanto que el ejercicio de la actividad se presume preexistente y, por tanto, no requiere ser autorizado previamente, sin que esto exima del cumplimiento de la normativa de aplicación ni del control por parte de la Administración. En suma, son técnicas más respetuosas con la libertad y no por ello menos eficaces y que entrañan una mayor libertad y responsabilidad para el ciudadano (...) Ahora bien, el inicio de una actividad al amparo de una comunicación previa o declaración responsable no impide el ejercicio de las facultades de comprobación, control e inspección que tengan atribuidas las Administraciones públicas, sino todo lo contrario; es justamente ese control posterior el que debe potenciarse para garantizar la eficacia de la comunicación previa y de la declaración responsable como instrumentos de intervención administrativa”. Dicho lo que antecede, cabe dejar abierto al debate de si, en estos supuestos, no sería de aplicación la expresa exigencia de autorización administrativa que para determinadas obras en el edificio se recoge en la actual redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.

Antenas de telefonía móvil instalada en comunidad de propietarios

Patologías constructivas: Humedades de condensación

La humedad provocada por la condensación del vapor de agua es aquella que tiende a atravesarlo por alcanzar en algún punto de su recorrido la temperatura de saturación o de rocío. El síntoma propio de este tipo de humedad es la mancha de color pardo oscuro que pasa a negro intenso con la formación de un hongo de gran población y de característico olor. La causa se encuentra en un aislamiento insuficiente del cerramiento, sobre todo en determinados puntos (puentes térmicos). Los puentes térmicos son puntos débiles, térmicamente considerados, y pueden definirse como el conjunto de puntos de un paramento interior que mantiene la temperatura superficial del mismo por debajo de la del resto de la superficie. Si la temperatura es inferior al valor estimado como punto de rocío del aire del local, se producirá la condensación del vapor de agua. Para evitar estos puentes térmicos en el proyecto de las obras, se debe de diseñar que el aislamiento térmico sea pasante ya sea por la zona interior o exterior, caso contrario, el aislante térmico se interrumpe, quedando estos puntos totalmente desprotegidos, y por tanto da como resultado la proliferación de humedades de condensación. Asimismo, la ejecución del aislante debe ejecutarse correctamente, fija a un paramento, para el buen funcionamiento térmico del elemento, así como que no exista separación con los marcos de las ventanas y en los encuentros con los elementos estructurales, para evitar la aparición de humedades. Las humedades de condensación son especialmente molestas, y llegan a afectar de forma notable la habitabilidad de la vivienda, facilitando la proliferación de hongos y mohos, etc…, impiden que puedan mantenerse los habitáculos salubres y limpios, y afectan asimismo a la salubridad de la misma pudiendo afectar negativamente a la salud de los moradores (pueden provocar reacciones alérgicas, enfermedades pulmonares o respiratorias, cefaleas…). Es por ello que se hace necesario repararlas desde el origen, no siendo aceptable un mero pintado ya que sería un arreglo superficial sin actuar sobre la verdadera causa del problema.

Típicas humedades de condensación. En esquinas y junto a ventanas. Cercanas a estructuras

NOTA: Las humedades de condensación ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la LOE, y para poder reclamarla, hay que hacerlo dentro del plazo de dos años, una vez que el daño se ha producido dentro del plazo de 3 años desde la terminación de la edificación.

Revista Rustica y Urbana

Ejemplar trimestral de la revista que edita el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Revista 167 Si quieres consultar número anteriores de la revista pulsa sobre el siguiente enlace. Revistas anteriores

Trucos para ahorrar en los gastos vecinales; las comunidades también se aprietan el cinturón

Además del ahorro de las familia,s se puede sumar el esfuerzo colectivo del vecindario para reducir los gastos en calefacción o en el servicio de limpieza. Pese que las comunidades de propietarios requieren de una labor mínima de mantenimiento, si se aplican una serie de sencillos consejos, se puede reducir el coste de manera notable, aunque la tarea no es sencilla y requiere de la implicación de los vecinos. Para lograr ahorrar en una comunidad de vecinos, hay que racionalizar gastos. Si se consigue eliminar o reducir los más innecesarios, el resultado final será que los propietarios tendrán que pagar menos dinero todos los meses por el mantenimiento del inmueble. Estas son las 10 mejores estrategias para ahorrar en un inmueble: 1.- Reducir el gasto en calefacción central manteniendo menos temperatura todo el día o apagándola en ciertos tramos horarios 2.- Eliminar de los seguros las coberturas privativas, que ya están cubiertas en las pólizas de hogar de los vecinos. 3.- Espaciar los días de limpieza del edificio, aún a costa de que sean los propios vecinos los que se encarguen de conservar limpias las zonas comunes 4.- Si la comunidad tiene un crédito, es aconsejable amortizarlo lo antes posible 5.- Hay que tratar de disuadir el impago de las cuotas comunitarias de los vecinos morosos 6.- Acudir a subvenciones y ayudas oficiales para sufragar algunas reformas y obras en el inmueble (calderas, ascensor, etc.), y así abaratar su coste. 7.- No hacer la recogida de basuras todos los días, o que los vecinos depositen sus basuras en los contenedores de forma individual. 8.- No realizar obras o reformas innecesarias en algunas de las dependencias del inmueble. 9.- Revisar y mantener los principales servicios y componentes del edificio (calderas, ascensor, cuadro eléctrico, etc.) para evitar su deterioro. Si no, el consumo será mayor y el arreglo, más caro. 10.- Disponer de un administrador que gestione la comunidad de vecinos.

Vender tu casa en 15 días: Solo si el precio es el correcto.

El tiempo medio de venta de un inmueble puede ser de entre dos y tres meses, pero la cuestión es a qué precio se vende. Si el inmueble está en precio ideal, se vende en quince días. Normalmente los particulares ponen un precio alto que hace imposible su venta. No obstante los vendedores están ahora mucho más receptivos para bajar el precio de las viviendas. Se entiende cómo está el mercado y saben que si lo quieren vender tienen que competir con bancos, que tienen un producto competitivo avalado por una serie de valores añadidos. A quienes quieren vender su casa siempre le damos un consejo: Ahora no es momento de especular, hay que vender en el precio justo de mercado. Entendemos que es buen momento para comprar pero no porque vaya a volver a subir el precio; hay muchos de factores que te dicen que es imposible que la vivienda suba: alta tasa de paro, falta de confianza, etc. En líneas generales el precio de la vivienda ha tocado fondo, aunque es muy relativo. Hay zonas en las que el precio no bajará más; otras que tofavía tendrán un pequeño ajuste y otras donde seguirá cayendo levente. No obstante, lo que se hacía antes de comprar una vivienda para venderla a corto plazo y obtener plusvalías, no va a volver a pasar.

El negocio de invertir en locales

La compra de un local para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 6,8%, frente al 3,7% del bono a 10 años las oficinas ofrecen un retorno del 5,6%, la vivienda un 4,7% y los garajes un 3,6%. Por tanto los locales son el producto que mayor rentabilidad tienen en la mayoría de las capitales. Lo mismo sucede con la compra de oficinas, sin embargo las viviendas ofrecen una rentabilidad muy limitada, y las plazas de garaje son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. De hecho, en 16 ciudades el retorno es inferior al que registran los bonos a 10 años (que está en mínimos desde 2006).

Los Españoles deben más al banco por la hipoteca que el precio de su casa

Estamos ante lo que se llama "hipoteca Burbuja". La caída de los precios de la vivienda, han propiciado que prácticamente el 10% de los hipotecados españoles sean propietarios de una hipoteca que vale más que el precio de su vivienda. Se supone que el número de hipotecas que valen más que la casa se ha disparado al pasar de 14.333 viviendas afectadas en 2009 a 581.441 en 2013. Igualmente se prevé que para este año el número de hipotecas de este tipo aumente a 668.940 En la actualidad uno de cada 10 hipotecados en España está atrapado en una vivienda que vale menos que el préstamo que le queda por pagar, una tasa que se elevará hasta el 10,7% en 2014 y el 11,3% en 2015. Esto significa que el agujero o diferencia entre la deuda de la hipoteca y el precio de la vivienda es de 22.216 euros de media por vivienda. Los motivos que están detrás de esta negativa situación son el desempleo, la contracción económica, el cierre del grifo hipotecario. Por tanto los bancos son directos responsables del desinfle de los precios, habiendo bajado los precios un 38,5% desde los máximos alcanzados en 2007, sobre las tasaciones que ellos mismos encargaban y autorizaban. Y aún así, se estima que los precios bajarán un 8,5% en 2014 y un 8% en 2015, acumulándose un descuento cercano al 50% de la tasación inicial de las viviendas.

Jornada tecnica de repartidores de costes

El Colegio Oficial de Administradores de fincas de Falencia, ha celebrado el 26 de septiembre la I Jornada técnica para vecinos de comunidades administradas por profesionales. La empresa Gomez Contadores de agua, s.l., en colaboración con Cafpalencia, ha sido la encargada de explicar el funcionamiento de los repartidores de costes para la instalación en los radiadores de las comunidades de vecinos con servicio de calefacción central. Según declaraciones a Diario Palentino, como resumen de la jornada "Los repartidores de costes de calefacción son sistemas que tienen como función el reparto individual de los consumos en instalaciones colectivas de calefacción. Son unos pequeños aparatos que se colocan en cada radiador y recogen ciertos parámetros que cada cierto tiempo transforman en consumos reales, en términos de energía o económicos. Si al radiador se le complementa, a su vez, con regulación de válvulas termostáticas u otro equivalente, el ahorro puede ser, según estudios realizados, del orden del 30%. Blanco aseguró que estos sistemas «son importantes porque, en definitiva, se podrá pagar por lo que se consume». Blanco apuntó que ahora que se habla mucho de los certificados de eficiencia energética para las viviendas, de obligado cumplimiento, los repartidores de costes «serán una herramienta indispensable».Hay que destacar que según el Real Decreto 1027/2007, por el que se prueba el reglamento RITE y la Directiva 93/76, entre otras disposiciones, los repartidores de coste de calefacción, contadores individuales y otros aparatos con similar cometido, en instalaciones comunitarias de calefacción o ACS, son considerados medidas de ahorro y eficiencia energética. La jornada se ha cerrado con la firma de un acuerdo de colaboración entre Cafpalencia y Gomez contadores de agua, por el que se aplicarán unos descuentos a los vecinos que instalen estos aparatos y la comunidad contratante esté gestionada por una administrador de fincas colegiado. Desde este despacho de administración podemos ampliarle y aportarle la información al respecto que necesite.

LA SAREB APRUEBA UNA AMPLIACIÓN DE CAPITAL POR 245 MILLONES DE EUROS.

El consejo de administración del banco malo dio luz verde en la tarde de ayer a una ampliación de 245 millones que le permitió alcanzar los 1.200 millones de capital puro. La cifra es solo un 25% de los recursos extra que obtendrá la última semana de febrero mediante la emisión de un nuevo paquete de deuda subordinada. La gran banca volvió a salir ayer al rescate de Sareb, del que ya era la principal accionista privado, para cubrir la mitad de la nueva ampliación de capital aprobada. En concreto, El objetivo es sumar 4.800 millones de euros en recursos propios, 1.200 de capital y 3.600 de deuda, para el 28 de febrero, cuando Sareb absorberá la carga tóxica de las entidades del grupo 2. Se trata de Liberbank, BMN, Ceiss y Caja 3, que venderán al banco malo unos 15.000 millones de euros entre inmuebles adjudicados y créditos relacionados con la construcción, como ya hicieran, Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia y Banco de Valencia, el 31 de diciembre de 2012, por un valor de 37.110 millones. La idea es que la ampliación de ayer y la nueva emisión de deuda permitan a Sareb seguir manteniendo un 8% de recursos propios frente al total de la carga inmobiliaria. La expectativa inicial era que esta nueva ampliación de capital, la tercera celebrada, fuera una puerta de entrada para nuevos inversores, a ser posible internacionales, que dieran más credibilidad al proyecto. La realidad es, sin embargo, que han sido los accionistas originales, con la banca y el FROB a la cabeza, quienes han cubierto la práctica totalidad de la operación. Sareb, de hecho, solo gana dos nuevos accionistas. Se trata de Iberdrola Inmobiliaria, que aporta 2,5 millones de capital, y de Banco Caminos, ligado a los ingenieros, con unos 800.000 euros. Los grandes fondos internacionales que vienen negociando con la firma, sin embargo, terminaron quedándose fuera. Cerberus, Fortress y Centerbridge, entre otros fondos oportunistas , se habían ofrecido a entrar en capital de Sareb a cambio de derechos preferentes de compra sobre determinados paquetes de activos. Santander, CaixaBank, Sabadell y Popular, con seis de los 15 asientos del consejo de administración de Sareb, se han opuesto, sin embargo, a dar facilidades a estos fondos para comprar barato y sacar rentabilidad aun vendiendo a bajo precio, mientras que ellos mismos siguen luchando por deshacerse de su propio stock sin asumir más pérdidas en el intento. El rechazo de estas propuestas, pese a las necesidades de captación de capital reseñadas, ha sido una decisión relativamente cómoda teniendo en cuenta que los cinco grandes bancos asociados, sumando a Kutxabank, se han comprometido a aportar hasta 475 millones de euros más en esta ronda de capital y deuda subordinada. Así, la gran banca aportó 123,6 millones de los 245 de la ampliación de ayer, mientras que el FROB, que soporta el 45,7% del capital, puso otros 109 millones. El resto de accionistas de Sareb, además, también participaron en la aportación con unos 10 millones extra, con lo que el proceso de captación de inversores ha sido en esta ocasión mucho más relajado que en la capitalización inicial. Finalmente, Sareb sí ha logrado el compromiso de las aseguradoras extranjeras Generali, Reale y Zurich para suscribir deuda subordinada en la próxima emisión. Lo mismo hará Santa Lucía. Estas cuatro firmas se unen al destacado grupo de aseguradoras, Mapfre, Axa, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Mutua Pelayo y Asisa, que ya invierten en el banco malo. Una decisión recientemente incentivada por el Gobierno, que ha permitido computar como provisiones este desembolso, al igual que ocurre con otras de sus inversiones.

Castilla y León no acude al Fondo de Liquidez Autonómico

Castilla y León no ha acudido finalmente al Fondo de Liquidez Autonómico (FLA), cuyo plazo concluyó este lunes, según ha afirmado Juan Vicente Herrera, presidente de la Junta, quien confía en que la "solvencia" de la comunidad autónoma posibilite no utilizar este instrumento en 2013.

La morosidad en las comunidades de propietarios

Adjunto remitimos un cuadro con las estimaciones del Consejo General sobre la morosidad de las Comunidades de Propietarios en el año 2012, con un desglose pormenorizado por cada Comunidad Autónoma y, dentro de ella, por provincias. La realización de este cuadro, que estima dicha deuda en 1.606 millones para este ejercicio económico, está motivada por la necesidad de unificar criterios a la hora de responder a los medios de comunicación, desde los distintos colegios territoriales para los medios locales y autonómicos, y desde este Consejo General cuándo sean a nivel nacional. Con ello evitaremos discrepancias informativas propiciando una estrategia de comunicación mucho más efectiva. Estas estimaciones se actualizarán, en las próximas semanas, con los últimos datos obtenidos a través de la encuesta elaborada por la Comisión de Servicios Profesionales del Consejo General, que será remitida, igualmente, a los consejeros, colegios territoriales y a sus respectivos gabinetes de comunicación.   Dolores Lagar Trigo Directora Gabinete de Comunicación CGCAFE   Desglose Estimaciones 04.12.12

Nuestro horario de atención al público

Le atendemos en nuestro horario de invierno. Le atenderemos de forma presencial y telefónica en nuestra oficina en horario de LUNES A VIERNES de 10 a 14 horas. Los JUEVES también le atenderemos por las tardes, de 17 a 19 horas. Fuera de estas horas, los usuarios registrados pueden contactar a través de nuestro servicio de "despacho 24 horas".